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长租公寓冲刺IPO,还缺一个好故事


文章作者:www.vivapinoy.com 发布时间:2020-01-29 点击:1340



进入2019年后,长期租赁公寓市场发生了一些微妙的变化。

首先,雷雨过后,长期租赁公寓进入整改期。政策红利的边际效应减弱,长期租赁公寓市场的洗牌浪潮尚未结束。

第二,蛋壳、易和绿色消费者相继报道了在美国上市的消息。沉默了一段时间后,这间租了很久的公寓似乎又会变得热闹起来。

根据互联网的一般规则,迄今为止经历过《雷雨》的玩家在很大程度上已经拿到了决赛的门票。他们进入二级市场似乎只是时间问题。然而,长期租赁公寓市场的难题仍然悬而未决,稍有不慎可能会颠覆股价。现在开始首次公开募股是不是太仓促了?

01时机成熟了吗?

令人有些失望的是,联合办公企业WeWork刚刚遭遇首次公开募股失败,估值从470亿美元降至100多亿美元。即使有孙正义的软硬支持和强力支持,我们工作的盈利能力和目前持续亏损的状况仍然不容置疑。

这就是摩根士丹利(Morgan Stanley)首席美国股票策略师迈克威尔逊(Mike Wilson)坦率地表示,WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束,“为无利可图的公司慷慨融资的日子已经结束,最投机和最不理性的市场部门已经开始崩溃。”

黑天鹅事件对急于上市的长期公寓来说绝对不是好消息。也从市场上寻找房地产租赁的“主房东”并没有解决盈利问题,也面临着目前亏损经营的局面。选择这个时间点在美国进行首次公开募股不仅仅是因为它也是一个开设长期公寓的烧钱的市场。恐怕很难得到理想的估价,甚至重复我们工作的错误。

但首次公开募股可能是长期公寓经历生死考验的少数几个“出生之门”之一。毕竟,一级市场已经开始谨慎,二级市场可以说是吸收资金的最后选择。

2018年的“雷雨”成为摧毁长期出租公寓的最后一根稻草。爱心公寓、杭州丁家公寓、乐嘉公寓等长期租赁公寓的品牌纷纷下跌。即使那些侥幸存活下来的品牌也无法摆脱“以亏损换市场”的尴尬。至少青科公寓在招股说明书中诚实地回答了这个问题:2019年前三季度收入达到8.98亿元,同比增长51.435%,但亏损继续扩大,前三季度达到3.73亿元。

有关系的人计算了清客公寓的经济账户:目前清客公寓的平均租金差价率为25.1%,以平均月租金约1100元计算,差价空间约为270元。另一方面,一个房间的平均装修费用为14700元,折旧期一般不超过5年。根据目前90%左右的入住率,它甚至可能无法赚取回装修费用。

同时,青科公寓目前的续租率仅为5.1%,47.3%的租户在合同到期前收回租金,65.2%的租户采用租金贷款.看似不健康的经营模式导致青科公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元,资产负债率133%,典型的技术“资不抵债”。

可以预测,我们工作产生的烟雾还没有消散。青科公寓的成绩单不是巧合,青科公寓也不是唯一面临同样问题的。

02市场仍在发酵

在某种程度上,长期租赁公寓的兴起是政策红利激励的产物。特别是2016年推出“同时租购”政策后,许多房地产和企业家涌入长期租赁公寓市场,在资本的推动下迅速扩张,泡沫越来越大。

从野蛮增长到淘汰和重组,它适用于大多数互联网商业模式,长期租赁公寓也不例外,只是时间上的过渡有点仓促。无论是蛋壳,公开发行的消息,还是青科公寓先提交招股说明书,这无疑是一个信号

“雷雨”前的长期租赁公寓有两大力量:以安逸和蛋壳为代表的“分散体系”,以及万科和龙湖支持的“住宅企业体系”。前者忙于争夺住房,为了规模优势抬高租金,需要依靠持续融资来生存。后者依靠富爸爸盖房子,但仍未能摆脱过于粗野和疯狂的陷阱。最终,上半年的长期租赁公寓继续重资产模式,资本是唯一的护城河,目标群体也集中在白领阶层。

但2019年后,“分散制”在金融压力下从扩张转向运营,“房地产企业制”也开始体现出来。万科无限期停止了“万村计划”。海洋地产、龙狮地产等公司表示,将剥离长期租赁公寓业务。“巨头”放慢脚步的过程也是长期公寓多样化的开始。

一些玩家开始从重资产运营转向轻资产管理,跟随OYO加入托管模式,深化长期租赁公寓市场,目的是降低成本,在资本的寒冬中寻找新的可能性。

一些玩家已经开始“回避现实,下定决心”。他们没有盲目扩大规模,而是专注于租户的社区文化、运营和管理、零售和其他增值服务,旨在探索各种兑现方案。

一些玩家也开始调整目标群体,把房间分成床,把房间变成蓝领公寓或企业员工宿舍。消费方式从个人直接支付转变为企业支付.

正如冯仑曾经形容住宅企业转型为“胖子转身慢慢过渡”,类似的逻辑也适用于长期租赁公寓。对于渴望首次公开募股的玩家,如青科公寓(Qingke Apartments),与其在现阶段在二级市场碰运气,不如关注行业本身的微妙变化,努力改善经营状况。

03缺乏一个好故事

如果你必须给一个长期租用的公寓注射一针鸡血,美国联赛可能是最好的参考。

美团过去一年市值翻了一番,无疑是资本市场最大的宠儿。就利润而言,美团仅在今年第二季度实现了第一笔利润。证券公司和投资银行一起唱歌的原因主要是由于互联网的后半部分,当流量日益达到高峰时,对生活类服务的需求越来越多,增长机会越来越大。美国集团被精确定位为一个类似生活的场景服务提供商。

简单看一下美国集团的成长逻辑,无论是早期的餐饮团购还是紧跟潮流的美国集团外卖,他们牢牢把握住餐饮的“主渠道”,然后以高频和低频的方式渗透到葡萄酒旅游、旅游和新鲜食品的场景中,以无边界的形式无限期提升了美国集团的市场价值上限。

两者都是“食物、衣服、住房和交通”的高频需求的一部分,占据了“生活”场景中的长期租用公寓。也有机会围绕主线不断扩张吗?

以ease为代表的互联网玩家已经尝试了很长时间,从住宿到清洁、移动、维护、家庭零售和其他市场。然而,局限性在于,与美团拥有的近600万活跃商户和超过4.2亿活跃用户相比,即使是最舒适的顶级玩家所服务的用户数量也只有100万。一套长期租用的公寓几乎不可能在网上重建一个艺术团。

好的在线和离线是另一个逻辑:长期出租公寓具有自然的社区属性。除了生活场景之外,还有很多场景可以链接,比如便利店、新鲜零售、美容、美食、娱乐、家政等。即使长期租赁公寓本身的利润问题无法解决,一旦现场能够打开,创造更多的消费机会,就有持续盈利的可能。尤其是当在线流量的红利耗尽时,离线空间的想象力值得探索。

从房地产开发商的角度来看,这种逻辑成立。包括万科余良在内的领导人都谈到了“sec”

在首次公开募股的问题上,一些长期租赁公寓品牌似乎再次面临寻求快速成功和即时利益的问题。等待长期出租公寓的直接问题仍然是降低成本和弥补短缺。还必须平衡单一的利润结构,并通过不断的反复试验找到提取流动性资金的方法。否则,即使二级资本市场成功进入,一个小小的雷区也足以在无数双眼睛的注视下崩溃。

总之,租一套公寓还有很长的路要走。黎明前不要摔倒。

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作者是独立作者。微信号im合肥

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